位于宝山顾村板块的保利叶都日前开盘推出了200多套房源，但是售楼处来了6、7百组客户，最终开发商通过摇号的方式来让客户选房。只有在楼市火爆时期才会出现的“摇号”现象为什么会出现在目前观望气氛非常浓厚的上海楼市？今天来到演播室的是方方地产咨询机构的凌小洁小姐，稍后我们和她一起来聊聊这个话题。

主持人：欢迎小洁来到节目当中，那么在正式开始我们两个之间讨论之前我们先来看一组照片，这组照片是来自于保利叶都开盘现场，因为在这个开盘的当前是推出了200多套房源，但是他来了600、700组的客户，所以我们在照片上看到这个客户都已经排到了售楼处的这个外面，那么大家都还显得比较有秩序，最终的这个200多户怎么办呢？200多套最终就采用了一个摇号的方式，那现在我们看到是展示的是106号，这个保安也在忙着这个维护秩序，所以其实我在这就特别想请教我们的小洁，通常以往在楼市特别火爆的时候，大家都见怪不怪了，觉得这个好象似乎很正常，但是现在在楼市一片惨淡声之中，难道保利叶都有什么特别的地方能够吸引大家说趋之若鹜，能够以3倍以上的房源数的人数在排队购房，甚至要用到摇号，为什么？是这样，我觉得有几个因素，第一个因素我觉得还是保利，保利他最近这次开盘的这个价格他是比较有优势，因为他这次他的一个报价是16000，那么保利在今年1月份。

主持人：一万六基本还是等同于顾村这个地方差不多的这个均价。

凌小洁：同比的话，均价他应该，现在可以对比的就是绿地的一个盘，绿地的盘在今年5月初的时候，就是5月初他的开买价是在一万四，那我们可以看其实是有点略高，那么我们在去看因为保利叶都他的品质，就是综合品质他是比较高的，就是整个社区，包括产品，所以他原来在顾村里面他一直是价格比较偏高的一个项目，那么我们同比他本身以往的价格我们来看，就是他在今年1月份的房源收尾的时候价格水平是在一万八，那么像这次他是报了一万六，那么其实价格的话，他其实应该有百分之十几的一个下降，其实是不是只降了这一点，其实我有几个数据，有一点要注意，就是他这次的产品也有很大的差异，之前他是就是说，两房就是他会赠送10个平米这样的产品，那这次他推出的一个两房86平米，他同时还赠送20个平方米的一个空间，那如果说我们换算成你实际面积的话，其实他的价格跌幅可能是在20%，就是下调了20%这样的一个价格。

主持人：那么这个所谓的赠送20个平米，这是一个什么样的这个概念？难道某一个地方的20个平米他不算面积吗？

凌小洁：对，这个是在我们70、90政策下面，可能在这两年比较多见的一种户型，你可以在去两房可能在形成一个房间这样的一个功能是没有问题的，就是R+1的一种产品，他可能通过你没有一些，通过这种路台，包括比如说是入户花园这种方式来赠送。那么所以就是说，保利叶都他这种86平米的产品非常的热销，因为他的总价很好，只有在135万左右。

主持人：换而言之就是86加20他已经变成160平米。

凌小洁：160，非常舒适的一套两房，而他的总价可能只需要135万。

主持人：那这样算下来的话，要比他原先的这个价格差不多又低了多少呢？

凌小洁：20%。

主持人：20%？那么其实20%的话，我们看到降价明显所以会有那么多人趋之若鹜来排队，那么是不是说所有的楼盘我都降个20%，其实大家都可以形成这样的局面，卖的更好呢？

凌小洁：我觉得就是说排队这一块，其实很多项目其实他可以通过操纵，因为首先我觉得这个项目他是有一个价格的优势在，就是我提出他是一个性价比，因为产品和价格形成一个性价比，那么同时就是如果一个好的团队去操控这样的一个开盘的话，也可以形成这样的一种效果，因为我们今天（致电）保利叶都的话有一个特点是什么？两房可能你买不到，但是你三房是可以买得到，那也就不是说一房难求这种局面。那么刚才你谈到说是不是降了20%，所有的楼盘都能够就是说很热销，那可能就跟他离得不远的绿地这个盘，就是之前我也提到，他在当时就是5月初开盘的时候低于区域20%的价格来上市，那么在整个5月他有300多套房源，区划了30套左右。

主持人：只有十分之一。

凌小洁：那么其实这个量其实不是很乐观，那么他为什么呢？就是他的产品同比保利而言他就有很大的差距，一他没有附赠的，那么他的一个综合的一个社区品质没有像他们那么好，那么也就是说在一个区域形成竞争的时候，他可能就需要比别人更低的价格来换取销量。那么还有一个，就是说有些楼盘他可能不是以刚性需求的产品为主体，像比如在九亭，一个北九亭盘外的一个西郊百丽苑，他推出的一个公寓全装修是一万九这样的价格，开盘是88折的优惠，那么这个一万九相当于就是说在去年年底九亭，就是说毛坯房的一个价格，再加上如果装修的话，其实他应该价格的跌幅可能是在20%—25%这样的水平，那么他100多套的一个公寓，他可能他的交易量也就是在30套左右，那么这个可能就是说，没有可能看到就是说非常热销的这种局面。

主持人：所以在你看来降价可能只是方法之一，那本身这个产品，这个品质等等这些也是必须要参考，当你技不如人的时候，你做不过别人的时候，降价20%那是无法来撼动市场，所以可能就是更低，你是这个意思吗？30%或者40%，那可能才会有撬动市场的可能性。好的，谢谢小洁参与我们今天的话题讨论。