方方地产咨询机构的最新调查显示，继恒大、绿地宣布全国降价之后，上海万科近期上市的新盘的开盘价比新政前的预报价下降了近20%。而发商的降价行为也得到了消费者的积极响应。具体情况我们通过一个短片来了解一下。

短片：方方地产咨询机构的调查显示，从6月中旬起，万科第五园、琥珀臻园、城花新园、花园小城等多个楼盘的新品陆续上市。据了解，第五园首次开盘推出的联排别墅，预报价每平米3.7万，而实际开盘价为3.1万元，开盘认购率达到100%。城花新园推出的3G精装公寓，预报价2.8-3万元，实际开盘价2.4万元，开盘认购率达到83%。另一个楼盘花园小城推出的精装三房，预报价每平米1.8-2万元，开盘价1.5万元，认购率70%。最新统计显示，万科上周末开盘认购总金额近4亿元，占到上周全市总开盘认购金额的2成以上。万科现象对整体房价将会产生什么样的影响？请关注第一地产今夜话题。

主持人：欢迎各位继续回到我们的节目，今天来到演播室的是来自方方地产咨询机构的李艳，欢迎李艳来到节目当中和我们一起来聊聊。那其实在万科的这个降价热销之前，我们看到了像恒大，像绿地这样的都具有全国概念的这个开发商，也都在这个降价进行这个促销，那么我们如何来看目前各大开发商都在寻求的这种以价格来换销量的这种做法，是不是只要一调价就一定会很灵呢？

李艳：那其实也，也不是全面，可以完全这么说的，那我们可以比如说其实直接降价促销是开发商在最近，因为我们都在一种。

主持人：也是最简单的一种手法吗？

李艳：对，最简单的一种手段。比如说绿地，我们看到他在5月份的时候其实就已经小幅调整了一下他的价格，但是幅度其实比较小，效果并不是那么明显。所以我们到6月份看到他有一次，他有一个面铺的更开，包括说个盘的一个幅度更大6月整个一个绿地的一个优惠促销月这样一个活动。那我们从他的一些，他在上海的住宅商务其实也分的比较广泛，我们从这些项目来看，其实他的一个销售业绩不一样，比如说他在宝山的项目，在从这个16000到14000到12000以后，其实效果还是不好的，还是不错的，销售量比较高一点。那其他项目的话，就依旧是并不是那么令人满意的一个成绩，那这类直接以降价来促销的项目，可能还是要根据他的一个幅度，他本身的一个产品的能级来定，那这个是，像绿地这类企业，他在上海这样的行为。那我们也看到，这次万科他在上海新推的这几个盘，其实他的一个开盘认购率还是比较高的，那我们觉得他的一个策略其实就跟我们刚刚说的会有一点点不一样，就是相比他，相比之前一些企业而言，他是不单单用的是价格一个手段，其实是多方面，是综合的一个，一个治理的一个过程。

主持人：那除了价格之外呢？

李艳：那比如说我们可以看到，在价格他首先其实是一个合理的定价，但是我们要说明一下他的一个价格合理其实两方面，一个就是说他是在这个应用程度上是有一个日报价，是两成这样的一个降幅，那这个我们可以看到他其实是没有延续2009年这样的一个他自己的一个涨幅来进行，那这是一点。那第二点就是说他的现在推出一些盘里面有部分价格还是跟区域比较持平，甚至是有个别盘甚至呼声比较低的一个水平。

主持人：比如说呢？

李艳：比如说像是万科在浦东的这个第五园项目，那我们知道他其实之前报价是37000的，那这次正式开盘数调整到了31000，首先这是他自己的一个降幅，那第二其实我们可以从整个浦东的板块来看，别墅本身是个比较稀缺的一个物业，那在这样的情况下，其实浦东他一个联排主要的一个价格段其实是在单价35000以上的，那我们可以从单价这一点来看，首先他的单价，万科的单价是比较低，那还有就是我们看他的单套面积，第五园单套面积其实主力只有180到190，那其他我们常见其实都是在200上下，甚至更高的这样水平。那可以说第五园他在总价上的优势还是比较突出的，那这些是从价格上面来看的，但是其实我们也看了一下，包括万科这次新推出其实四个项目，我们觉得他的一个主要的核心动力其实还在他的一个产品的升级，产品升级其实可以体现在以下这两个方面，那第一个就是他在一些性价比上的一个提高，那其实我们看到万科在上海的项目，其实更多会用到一些装修的概念，全装修的概念，包括有一些地暖，包括有一些新的一个技术，会更多应用在他在上海新推的项目中，那这是一点。那么还有一点就是在于他的一个整体的一个创新，创新力度上，其实我们也可以看高，刚刚说的这个第五园。那在上海中式别墅其实是比较少的，那第五园其实就是万科他所做这样一个创新的一个中式别墅项目。当然第五园他在深圳也有，那上海其实是在这个基础上的一个升华和演绎，当他在一些细部，包括在布局和在整个立面以及他的一个功能结构上，会更加体现这种比较独创中式这种风格。

主持人：所以跟其他的开发商比较的角度上而言，万科不仅仅是在价格上有了一个折让，那更多的是在产品，无论说是房形、设计等等这些方面有了一个升级，所以在你看来是双重的。

李艳：对，就是我们，因为我们觉得，就是因为他在产品上其实也进行了一定的调整，那也在配合他的价格，那在整个一个综合的因素就比较好一点，可以更多乐于给消费者接受。

主持人：那从市场实际的反映的情况来看，我们看到万科的这个降价还是取得了很好的这个成绩，很热销。那在这样的这个又一个大的开发商降价之后，人和、这个恒大，然后这个绿地，然后万科，那你觉得会对于整体的房价接下来会有一个什么样的影响？

李艳：那其实我们自己觉得，就是说每次我们遇到一个调控，其实都是对于整个行业来说是一次，他的自己一次健康发展的一个机会。那就是我们在2005年的时候，其实也看到，当时也有调控，但是有些楼盘他的确是可以，仍然不受调控，比较热销，比如说有一个项目，当时我们就觉得说只要你是在合理的价格下，然后再加上你是一个好的产品，那你必然还是可以得到市场的一个认可度。那我们觉得这次的像恒大也好，绿地也好，包括万科这次他的一个动作，那我们觉得作为标杆企业，他其实对整个行业是起到一个表率作用。那当然有些可能通过价格，有些可能通过更多的一些方式方法来做，那这个对于其他的一些企业来说都是一个触动。因为我们觉得在现在这个时期，尤其是上海的细则还没有出台的时期，其实对于开发商而言观望还是一个比较主要的一个情绪，包括说观望市场和关注一些竞争企业这样的看法，那我们觉得在万科也有这样的动作之后，其实可能对更多的企业来说他都是一种决策上的一种，一种参考，可能会未来的话有更多的，也许有更多的企业会选择这样做。

主持人：树立企业更多的标杆的这个作用？

李艳：对。

主持人：好的谢谢李艳参与我们今天的这个讨论。